L’AGIBILITA’ DEGLI EDIFICI

E’ COMMERCIABILE UN EDIFICIO PRIVO DI CERTIFICATO DI AGIBILITA’?

Questa è una domanda che ti può sorgere se sei in possesso di un vecchio immobile per il quale non sai se effettivamente può ottenere il certificato di agibilità oppure se sai già di essere in possesso di un immobile che non è idoneo ad ottenere questo certificato.

Partiamo facendo un passo indietro.

Con l’emanazione del d.P.R. 380/2001, il legislatore introduce il concetto di ABITABILITA’ abbandonando il concetto di abitabilità (prima utilizzato per gli immobili ad uso abitativo).

L’introduzione nel sistema legislativo della licenza di abitabilità per gli edifici residenziali risale alla l. 22 dicembre 1888, n. 5849, la quale, nell’art. 39, in seguito trasfuso nell’art. 69 del r.d. 1° agosto 1907, n. 636, prescrisse che “le case di nuova costruzione o rifatte non possono essere abitate se non dopo autorizzazione del sindaco” e predeterminò le condizioni richieste per il rilascio del provvedimento.

E’ un concetto che ha quasi 150 anni!

In seguito, in materia di abitabilità furono emanati in successione il r.d. 27 luglio 1934, n 1265, poi il d. lgs. n. 507 del 1999; ad oggi detta disciplina è regolata dall’art. 24 e ss. Del T.U. (testo unico) edilizia, sostituito dall’art. 3 del d. lgs. 222/2016.

Da questo decreto legislativo ha regolamentato la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti installati valutati secondo la norma vigente, cioè la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità.

Oggi sono attestate da un professionista mediante la “Segnalazione certificata di agibilità” che deve essere presentata dal soggetto che ha il permesso di costruire (o da chi ha presentato la SCIA) entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, allo sportello unico per l’edilizia.

Questo (stabilito dall’art. 24) per: a) nuove costruzioni, b) ricostruzioni o sopraelevazioni, o c) per interventi che possono influire sulle condizioni di igiene, sicurezza, etc.

Questo è un accenno su quello che si deve fare oggi, e con tutte le limitazioni, controlli, certificazioni, ad oggi non è (o non dovrebbe essere) un problema per i nuovi edifici.

Ma per i vecchi edifici?


Come immagino tu sappia, mentre oggi le cose vengono fatte a regola d’arte, negli anni passati (specialmente prima degli anni ’90) le cose venivano fatte con una certa approssimazione.

“Buono è buono abbastanza”.

Non veniva contestato niente, né dai periti delle banche né da altre figure professionali, di conseguenza si sono costruiti una miriade di immobili con difformità catastali (circa 7 su 10) e in alcuni casi anche privi delle condizioni di sicurezza, igiene, etc., che permettono il conseguimento del certificato di agibilità.

Il problema in questi edifici sorge quando ci sono delle difformità insanabili, per esempio manca il requisito dell’altezza (che deve essere minimo 2,7 m).

Come si fa ad alzare il solaio? Devi demolire tutto l’immobile!

Quindi la giurisprudenza come ha espresso il suo parere a riguardo?

Un immobile che non ha il certificato di agibilità è INCOMMERCIABILE?

Intanto disciplina che “(…) per le costruzioni edificate prima del 1934, non oggetto degli interventi di cui all’art 24, comma 2, lettere b) e c) (vedi sopra) e (…), non è necessario richiedere o rilasciare il certificato di agibilità purchè dette costruzioni siano state ultimate prima dell’entrata in vigore del regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265 che fa obbligo richiederla”.

Da qui “entrano in azione” i pareri della giurisprudenza.

La Corte di Cassazione, con ordinanza 4 marzo 2020 ha stabilito:

  • per un verso, il certificato di abitabilità per un immobile destinato ad abitazione costituisce un requisito giuridico essenziale, con il conseguenza che il mancato rilascio della licenza di abitabilità corrisponde ad un inadempimento del venditore per consegna aliud pro alio (cioè la cosa consegnata è diversa da quella pattuita), a meno che il compratore non abbia espressamente rinunciato al requisito di agibilità;
  • per altro verso, la mancata consegna del certificato di abitabilità non determina automaticamente la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità.

QUINDI.

In sintesi, dalla mancanza dell’agibilità non deriva mai un impedimento alla stipula dell’atto definitivo di compravendita del bene, che, pertanto non è nullo per illiceità dell’oggetto, e non è necessaria la menzione del certificato di agibilità ai fini della sua agibilità, sebbene è sempre meglio citarla, ma soltanto una responsabilità del venditore per inadempimento, e con esso il relativo danno.

Quindi questo può portare il compratore:

  • ad invocare sia la domanda di risoluzione del contratto (perchè ha consegnato una cosa diversa da quella pattuita);
  • richiesta di risarcimento del danno;
  • eccezione di inadempimento (cioè rifiuto di fornire la sua prestazione, in questo caso “dare il danaro”).

Di conseguenza alla domanda “un immobile che è senza certificato di agibilità è commerciabile?

La risposta è: SI’, è commerciabile anche senza certificato di agibilità.

In questo caso però è opportuno informare l’acquirente. L’obbligo di dotare l’immobile di tale requisito spetta al venditore (se è possibile), a meno che l’acquirente non lo sollevi da questo obbligo oppure rinunci espressamente a tale requisito.

Se hai bisogno di aiuto e vuoi stare sicuro di essere seguito da un professionista aggiornato e informato (cosa affatto banale) CONTATTACI!

Luca Ronca

e il Team Erreci Immobiliare – Vendi Veloce e Sicuro –

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