A COSA SERVE IL CONTRATTO PRELIMINARE?

PERCHE’ E’ COSI’ IMPORTANTE IN UNA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE?

CHE EFFETTI HA SU ENTRAMBE LE PARTI?

Se hai già partecipato ad una compravendita immobiliare, qualora il professionista al quale ti eri affidato ha proceduto in maniera corretta, prima dell’atto definitivo ti ha fatto firmare un contratto preliminare.

Sai che obbligazioni comporta il contratto preliminare e le sue caratteristiche?

Se non lo sai perchè non te lo avevano spiegato o perché non hai ancora partecipato ad una compravendita immobiliare ti consiglio di leggere quanto segue.

Generalmente l’atto definitivo è preceduto dal contratto preliminare, che è l’atto con il quale le parti si obbligano a concludere un futuro contratto determinandone già il contenuto.

Inoltre è un contratto che prevede una precisa forma, esso deve essere fatto nella forma scritta, a pena di nullità (dall’art. 1351 c.c.).

Il contratto preliminare di compravendita è il più conosciuto ed utilizzato.

Si tratta di un contratto consensuale (entrambe le parti lo firmano e danno quindi la loro approvazione) ad effetti obbligatori, in quanto le parti si OBBLIGANO a stipulare, in un futuro determinato, il contratto definitivo con il quale si procederanno al trasferimento del diritto di proprietà.

Quando andrai a firmare e quindi a concludere un contratto preliminare, questo non comporterà il trasferimento di diritti, ma soltanto metterà “nero su bianco” gli obblighi presi dalle parti.

Primo su tutti: la stipulazione del contratto definitivo.

Poi nascono, a seconda degli accordi presi, effetti obbligatori secondari o accessori.

Le obbligazioni accessorie possono riguardare come viene dato l’immobile; quindi può risultare che l’immobile debba essere lasciato sgombro da tutto.

Possono riguardare le tempistiche, cioè stabilire un limite di tempo entro il quale si dovrà procedere alla stipulazione del contratto definitivo.

E molti altri ancora, questi sono due esempi.

Ma quindi, qual è l’elemento che distingue il contratto preliminare dal definitivo atto di vendita?

E’ la volontà delle parti.

Nel contratto definitivo la volontà è rivolta direttamente al trasferimento della proprietà o di altro diritto, mentre nel contratto preliminare fa dipendere il trasferimento da una futura manifestazione di consenso.

C’è da tenere in considerazione che una volta stipulato l’atto definitivo il contratto preliminare viene superato, cioè non costituisce più una fonte di diritti e di obblighi.

Quindi da quanto detto il preliminare ti obbliga a procedere con l’atto definitivo e questo comporterà il trasferimento della proprietà da una parte e il pagamento del compenso dall’altra.

Qualche acquirente ci ha posto questa domanda: “Ma non posso entrare in casa prima dell’atto costitutivo?”

In genere è una richiesta avanzata da chi è molto stretto con i tempi perché deve liberare la casa dove è ora in affitto oppure ha venduto la sua e deve lasciarla agli acquirenti.

In questo caso è possibile optando per un contratto preliminare ad effetti anticipati.

Questo contratto preliminare comporta:

  • il compratore paga l’importo dovuto prima dell’atto definitivo;
  • il venditore consegna prima il bene;

Attenzione però perché NON trasferisce il diritto di proprietà, ma avviene con l’atto definitivo.

A cosa serve la trascrizione del contratto preliminare?

Una valida cautela data al futuro acquirente viene data dalla trascrizione del contratto preliminare di compravendita, prevista dall’art. 2645-bis c.c.

Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo di compravendita.

La trascrizione è una forma di pubblicità dichiarativa.

Ti starai chiedendo “cos’è una pubblicità dichiarativa?”

Consiste nel rendere noto ai terzi l’atto giuridico, così facendo è opponibile a terzi.

Partiamo dal presupposto che se si ha a che fare con persone oneste oppure si è affiancati da un professionista non dovrebbe succedere, ma dal momento che non ci sono solo persone oneste e non tutti quelli che praticano il lavoro di Agente Immobiliare sono professionali è giusto mettere le cose in chiaro.

Facciamo un esempio.

Tizio deve vendere casa a Caio.

Raggiungono un accordo e firmano un contratto preliminare (ci sono casi dove non viene nemmeno fatto il preliminare, ma in quel caso è “proprio andare in cerca di miserie”).

Successivamente Caio scopre che anche Sempronio ha acquistato la casa di Tizio.

Cosa succede?

Se entrambi non hanno trascritto il contratto, acquista la casa chi ha fatto il preliminare prima.

Ma se Sempronio ha fatto trascrivere il preliminare, nonostante lo abbia stipulato dopo Caio, Sempronio, grazie alla trascrizione ha la possibilità di avvalersi di un credito privilegiato nei confronti di Caio.

Sostanzialmente, chi trascrive per primo il preliminare ha la precedenza sugli altri.

Resta da precisare che sono situazioni al limite e che la trascrizione è una facoltà e non un obbligo per le parti.

Non succedono spesso per fortuna, e se ti affidi ad Erreci Immobiliare, di questo non dovrai preoccuparti.

Vediamo adesso l’ultima parte molto importante e che interessa a tutti sempre riguardo al preliminare: la CAPARRA.

Il versamento della caparra è una prassi tipica nelle compravendite immobiliari e sta a sottolineare l’impegno preso dalle parti.

E’ una somma di denaro o di una quantità di altre cose fungibili (in genere il 10/15% del prezzo totale dell’immobile).

Essa ha un duplice scopo:

  • rafforza il vincolo contrattuale;
  • costituisce un deterrente in caso di ripensamento delle parti.

E’ necessario affinché la somma versata al momento della conclusione del preliminare produca gli effetti voluti dalle parti e regolati dalle norme di legge (artt. 1385 e 1386 c.c.), la stessa deve essere espressamente qualificata come caparra; altrimenti è da considerarsi come un acconto sul prezzo.

Il perfezionamento della caparra si verifica solo dal momento della riscossione della somma recata dall’assegno bancario, poiché c’è sempre la possibilità che venga consegnato un assegno scoperto.

In caso di inadempimento di una delle parti, la caparra come viene utilizzata?

In questo caso parliamo di caparra confirmatoria (art. 1385).

Essa oltre ad integrare un’anticipata parziale esecuzione della prestazione, quindi una sorta di “acconto”, racchiude anche una liquidazione anticipata e convenzionale del danno in caso di inadempimento.

Viene quindi utilizzata come strumento di rivalsa in caso di inadempimento.

Entriamo nello specifico e vediamo i due casi possibili:

  • se è l’acquirente ad essere inadempiente il venditore può recedere dal contratto e tenersi la caparra;
  • se è il venditore ad essere inadempiente, l’acquirente può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra; in entrambi i casi la parte adempiente può proporre domanda giudiziale o intimare la diffida ad adempiere, cioè eseguire le obbligazioni contratte dall’accordo.

La parte adempiente può, in caso volesse, insistere per l’esecuzione del contratto o chiederne la risoluzione e l’integrale risarcimento del danno sofferto in base alle regole generali.

Occorre precisare anche che se non diversamente specificato, per caparra si intende sempre la caparra confirmatoria.

La caparra penitenziale va sempre specificata.

Essa ha la sola funzione di corrispettivo di recesso, qualora nel contratto sia espressamente prevista che una o entrambi le parti possano recedere dal contratto.

In questo caso la parte inadempiente perde la caparra (o ne restituisce il doppio) e l’altra parte non può chiedere l’esecuzione del contratto o la sua risoluzione ed il risarcimento del danno.

Ecco quindi le funzioni della caparra.

Nel contratto preliminare di compravendita come hai potuto leggere ha un’enorme importanza.

E’ per questo che prima di arrivare a firmare il preliminare bisogna avere e idee chiare ed essere sicuri di quello che si fa, altrimenti come abbiamo visto, c’è la possibilità di perdere parecchi soldi e (sperando di no) finire davanti ad un giudice.

Purtroppo quando si verificano queste situazioni si passa per avvocati, perché spesso per un motivo o per l’altro entrambe le parti pensano di avere ragione e ovviamente non vogliono perdere migliaia di euro.

Immagino che anche tu non voglia perdere migliaia di euro e investirne altri per pagare un avvocato, aspettare anni per una sentenza più o meno certa.

Affidandoti ad Erreci Immobiliare, quindi a professionisti del settore, le probabilità di una controversia di questo tipo sono minime.

Purtroppo non si possono cancellare totalmente perché ci sono situazioni e imprevisti che non sono prevedibili e quindi incalcolabili.

Ma sicuramente avrai la certezza di avere basi solide per quanto riguarda tutta la correttezza della procedura, e di conseguenza, dovesse succedere, avrai il coltello dalla parte del manico.

In quasi 30 anni di Erreci Immobiliare e centinaia di clienti, controversie di questo tipo le contiamo sulle le dita di una mano (e ne avanziamo anche!).

Questo per dirti che se avrai bisogno di Vendere casa tua non esitare e CONTATTACI!

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Luca Ronca

e il team Erreci Immobiliare – Vendi Veloce e Sicuro –

tel. 045 630 3855

Cell. 380 4197717

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