L’IRPEF SUGLI IMMOBILI

CHE TIPO DI REDDITO PRODUCONO GLI IMMOBILI?

E’ SEMPRE LO STESSO O VARIA A SECONDA DEL TIPO DI IMMOBILE?

Vediamolo insieme!

Da quanto emerge dal Testo Unico delle Imposte sui Redditi, sono redditi fondiari quelli inerenti ai terreni e ai fabbricati situati nel territorio dello Stato che sono, o devono essere iscritti, con attribuzione di rendita, nel catasto dei terreni o nel catasto edilizio urbano.

I redditi fondiari si distinguono:

  • per i terreni: in redditi domenicali e redditi agrari;
  • per i fabbricati: in redditi dei fabbricati.

I redditi fondiari sono normalmente soggetti a IRPEF e perciò, concorrono a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale.

Vediamo la differenza tra il reddito domenicale e il reddito agrario.

Reddito domenicale: è costituito dalla parte di reddito da imputare al proprietario o al possessore ed è determinato mediante l’applicazione di tariffe d’estimo stabilite per ciascuna qualità e classe di terreno secondo le norme della legge catastale.

In caso di perdita di almeno il 30% del prodotto coltivato per eventi naturali, il reddito domenicale per l’anno in cui si è verificata la perdita si considera inesistente.

Reddito agrario: è costituito dalla parte del reddito medio ordinario dei terreni imputabile al capitale d’esercizio e al lavoro di organizzazione impiegati.

Se il terreno è dato in affitto per uso agricolo, il reddito agrario concorre a formare il reddito dell’affittuario per tutta la durata del contratto.

Nei casi dove viene considerato inesistente il reddito domenicale (come accennato prima), viene considerato inesistente anche il reddito agrario.

Vediamo adesso invece i redditi dei fabbricati.

Il reddito dei fabbricati è costituito dal reddito medio ordinario imputabile a ciascuna unità immobiliare urbana.

I redditi dei fabbricati sono diversi e hanno diverse modalità:

  • il reddito medio ordinario delle unità immobiliari è determinato mediante l’applicazione delle tariffe d’estimo stabilite da norme di legge per categorie e classi;
  • il reddito delle unità immobiliari non ancora iscritte al catasto si determina tramite comparazione con unità similari già iscritte;
  • il reddito dell’abitazione principale concorre alla formazione del reddito lordo della persona fisica ma è esente ai fini dell’applicazione dell’IRPEF;
  • per i fabbricati concessi in locazione (se il canone risultante dal contratto sia superiore alla rendita catastale) il reddito è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto della riduzione forfetaria del 5%;
  • il reddito per i fabbricati di nuova costruzione contribuisce a formare il reddito dal momento dell’utilizzo del fabbricato;
  • sui redditi fondiari delle unità immobiliari ad uso abitativo non locate, l’IMU ha sostituito l’IRPEF e le relative addizionali regionali e comunali. La Legge di stabilità del 2014 ha introdotto il “principio di ubicazione degli immobili” stabilendo che i redditi degli immobili ad uso abitativo situati nello stesso comune dell’abitazione principale, concorre alla formazione della base imponibile nella misura del 50%. L’IRPEF viene perciò calcolata sul 50% della rendita catastale rivalutata del 5% ed aumentata di 1/3.
  • gli immobili relativi ad imprese commerciali e quelli che costituiscono beni strumentali per l’esercizio di arti e professioni non si considerano produttivi di reddito fondiario.

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Luca Ronca

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